Tips Cara dan Syarat Mengurus Balik Nama Sertifikat Rumah Sendiri ke BPN

Masdinko.com-Seperti halnya kendaraan, yang apabila terjadi jual beli dan kemudian nama pemilik di BPKB ingin diganti maka dilakukan proses Balik Nama BPKB. Begitupun juga dengan kepemilikan rumah, apabila ingin mengganti nama pemilik sertifikat rumah maka harus dilakukan proses balik nama sertifikat rumah.

Umumnya rumah diperoleh dengan cara jual beli atau memperoleh warisan dari keluarga atau kerabat. Setelah proses jual beli selesai, dokumen rumah atau sertifikat rumah masih atas nama pemilik sebelumnya, dan apabila ingin mengupdatenya atau menggantinya maka dilakukan proses balik nama sertifikat.

Balik nama sertifikat rumah sangat penting dan sebaiknya tidak menundanya karena berkaitan dengan kepemilikan aset rumah dan menghindari permasalahan yang mungkin terjadi di masa mendatang. Biaya pengurusan balik nama sertifikat juga tidak terlalu mahal dibandingkan dengan harga rumahnya, dan sebaiknya biaya balik nama sertifikat rumah disiapkan atau dianggarkan saat akan melakukan pembelian rumah.

Tips Cara dan Syarat Mengurus Sertifikat Rumah Sendiri

Lalu bagaimanakah cara dan syarat mengurus balik nama sertifikat rumah ? Ada 2 cara yang bisa dilakukan yaitu menyerahkan seluruh pengurusan balik nama sertifikat rumah kepada notaris, atau mengurus sendiri ke kantor BPN dengan memenuhi semua persyaratan yang ditentukan.

Apapun cara yang dipilih, anda tetap harus menyediakan beberapa biaya untuk pengurusan balik nama sertifikat rumah, membayar pajak-pajak jual beli rumah, dan lainnya.

Menghitung biaya balik nama Sertifikat dan Berbagai prosesnya

Pemerintah telah menetapkan aturan mengenai biaya dan persyaratan yang harus dipenuhi dalam mengurus balik nama sertifikat, untuk pengurusannya bisa dilakukan sendiri ataupun melalui PPAT/Notaris. Bagi yang tidak memiliki waktu luang cenderung menggunakan jasa notaris tentunya mengeluarkan biaya tambahan untuk jasa notaris.

Berikut beberapa persyaratan dokumen yang harus dipersiapkan mengurus balik nama sertifikat rumah melalui PPAT/notaris :

Sertifikat tanah (Asli) yang dimiliki oleh pihak penjual.
KTP (fotokopi) kedua belah pihak (penjual dan pembeli).
Kartu Keluarga (fotokopi)
Akta Jual Beli Rumah (fotokopi)
Bukti pelunasan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (SSB BPHTB)
Formulir permohonan balik nama yang sudah dibubuhi tanda tangan pembeli.
Bukti pelunasan SSP PPh.

Lengkapi semua persyaratan dokumen tersebut agar mempermudah dan mempercepat proses pengurusan balik nama sertifikat rumah oleh PPAT/Notaris.

Mengurus Balik Nama Sertifikat Rumah Sendiri

Sebelum mengurus Balik Nama Sertifikat sendiri, sebelumnya pahami dulu dengan baik prosedur serta persyaratan dan dokumen yang dibutuhkan. Dan biasanya ada biaya-biaya yang dikeluarkan saat proses tersebut, maka disiapkan juga biaya balik nama sertifikat rumah.

Berikut Cara mengurus balik nama sertifikat rumah sendiri

1. Mengurus Akta Jual Beli (AJB) di PPAT

Apabila mengurus balik nama sertifikat rumah sendiri terdapat 2 tahap yang harus dilakukan yaitu mengurus Akta Jual Beli di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), kemudian untuk pengurusan berkaitan sertifikat rumah dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). PPAT dalam hal ini yaitu Camat atau Kepala Desa yang ditunjuk oleh Kantor BPN Provinsi sebagai PPAT Sementara. Pengurusan AJB juga dapat dilakukan di Notaris setempat.

Prosedur pembuatan Akta Jual Beli (AJB) ini sesuai dengan ketentuan pemerintah yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yakni Pasal 37, di mana setiap pengurusan balik nama sertifikat tanah harus melalui PPAT.

PPAT bertugas untuk melakukan pemeriksaan kesesuaian data yuridis dan data teknis sertifikat tanah pemilik tanah lama dengan data pertanahan yang ada di buku tanah di Kantor Pertanahan (BPN).

Proses di PPAT ini dibutuhkan untuk memastikan keabsahan dan validitas data dan dokumen terkait lainnya, untuk menghindarkan dari terjadinya masalah dan sengketa dengan pihak di masa mendatang.

Terdapat beberapa data yang harus disediakan untuk mengurus AJB di PPAT :

KTP penjual dan pembeli.
Kartu Keluarga
NPWP
Surat Nikah (jika pemilik sudah menikah)

Selain beberapa dokumen di atas, pihak penjual juga wajib melampirkan beberapa dokumen berikut ini:

Bukti pelunasan PBB.
Sertifikat tanah yang lama.
Surat pernyataan yang menyatakan bahwa tanah yang dimiliki oleh penjual adalah milik pribadi dan tidak sedang dalam sengketa dengan pihak lain.

Apabila persyaratan dinyatakan lengkap dan pembuatan AJB dilakukan, pemilik rumah akan diminta untuk membayar kewajiban pajak PPh sebesar 2,5% berdasarkan aturan pemerintah pada PP Nomor 34 Tahun 2016.

Selain kewajiban membayar PPh 2,5% terdapat juga kewajiban lainnya yaitu pemilik rumah harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Nilai BPHTB ini adalah sebesar: 5% dari harga rumah dan tanah dikurang Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak di tiap daerah tidak sama tergantung pada kebijakan dari pemerintah daerah tersebut namun untuk daerah kabupaten biasanya berkisar Rp. 60.000.000

Jadi untuk menghitung BPHTB misal dengan harga rumah Rp. 100 juta, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp. 60 juta, maka BPHTB nya yaitu
5% x (100 juta-60 juta)=2 juta.

Pada tahap ini pemilik rumah mengeluarkan biaya untuk pengurusan AJB oleh PPAT atau notaris. Besaran biayanya bisa berbeda-beda tergantung notarisnya. Namun secara umum biaya yang dikenakan PPAT yaitu sebesar 0.5-1% dari total nilai transaksi. Biaya ini meliputi pengurusan balik nama, pembuatan AJB dan juga jasa PPAT/Notaris.

2. Mengurus Balik Nama Sertifikat Rumah ke Kantor BPN

Pembuatan AJB di PPAT sudah selesai, selanjutnya yaitu mendatangi kantor BPN setempat untuk mengurus balik nama sertifikat rumah. Yang harus dipersiapkan yaitu biaya pengurusan balik nama sertifikat rumah dan persyaratan dokumen yang harus dibawa.

Beberapa syarat pengajuan balik nama rumah yang harus dibawa ke BPN:

Formulir permohonan yang telah diisi lengkap dan bermaterai cukup.
KTP dan juga KK (Asli dan fotokopi)
Sertifikat rumah (asli).
Akta Jual Beli (Asli) dari kantor PPAT.
SPPT dan PBB (fotokopi dan asli)
Bukti SSB (BPHTB)
Bukti bayar uang pemasukan (saat pendaftaran hak).

Lengkapi berkas persyaratan yang diminta oleh kantor BPN serta persiapkan juga biaya balik nama sertifikat rumah. Perhitungan biaya balik nama sertifikat dipengaruhi oleh nilai rumah dan juga beberapa komponen biaya yang bersifat tetap (fix cost).

Apabila ingin mendapatkan gambaran mengenai biaya balik nama sertifikat, bisa coba tanyakan kepada petugas PPAT yang membuat AJB, yang sudah biasa mengurus hal seperti ini, biasanya mereka bisa memberikan estimasi atau gambaran berapa biaya yang harus disiapkan untuk pengurusan balik nama sertifikat di kantor BPN.

Biaya balik nama sertifikat rumah dan komponen biaya lainnya yang berkaitan dengan pelayanan balik nama sertifikat rumah bisa digambarkan sebagai berikut, meskipun pada prakteknya mungkin terdapat perbedaan karena komponen biaya yang berbeda.

Estimasi Biaya balik nama sertifikat dapat dihitung dengan cara :
nilai jual rumah dibagi dengan 1.000 (nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi) / 1.000).

Contoh : jika pembeli membeli tanah seluas 1.000 meter persegi, di mana harga permeter tanah tersebut adalah Rp 600 ribu, maka biaya balik nama sertifikat yang harus dibayarkan pembeli adalah sebesar Rp 600.000,-

Selain biaya balik nama tersebut, ada juga biaya pengecekan keabsahan sertifikat tanah/rumah. Besarannya sekitar Rp. 50.000 bersifat tetap untuk setiap satu kali pengecekan (Satu rumah/tanah).

Itulah secara umum gambaran proses dalam mengurus balik nama sertifikat rumah sendiri. Apabila dalam waktu dekat ingin mengurus balik nama sertifikat rumah, maka persiapkan semua persyaratan dokumen, juga biaya dalam setiap prosesnya serta luangkan waktu untuk mengurusnya. Lamanya proses pengurusan balik nama sertifikat rumah tidak dapat diprediksikan tergantung dari kebijakan kantor BPN tersebut.

Demikian artikel tips cara dan syarat mengurus sertifikat rumah sendiri beserta gambaran biaya mengurus balik nama sertifikat rumah. Semoga bermanfaat. Keep learning and sharing.